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信托 2020年01月22日 05:09 61 信托胜利网
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采写/胡琪琛

编辑/刘汨

验房师通常是多人一起工作            

2019年底 ,验房师这个职业以一种“容易挨揍 ”的形象 ,出现在人们的视野。武汉新城璟棠小区内,一名验房师被三名黑衣男子群殴,血流不止 。据媒体报道 ,这是武汉一个月内第四个被打的验房师。

验房师的职责是为客户检验房屋质量,暴力事件发生时,这个职业似乎天生站在了地产商的对立面。

张磊觉得这样的看法有些片面 ,尽管他自己也曾被人拿着钢管堵在过屋里 。在北京当了十多年验房师,张磊的客户里有买下千万豪宅的富商明星,也有为一套毛坯房努力攒下首付的工薪族。

张磊擅长找出房子大大小小的问题 ,可能是墙壁上一条不起眼的裂缝,也可能是会酿成大祸的电路隐患。他不希望别人只把验房师当成一个“挑刺儿”的,因为无论是谁 ,都希望买到一间安全舒适的房子 。

武汉被打验房师现场图片            

成为验房师

我能干上这行,想起来有些天注定的感觉 。

那是06年,我还在北京一所院校读建筑工程专业。一堂课结束 ,班主任拿着一份报纸进来 ,上面有篇报道,介绍了验房师这个新兴职业,专门负责查验房屋质量。我一下来了兴趣 ,觉得这职业真牛 。

按我们的专业,大部分同学毕业都会去施工单位,或是当工程监理。2007年 ,班里只有我一个人报名参加了验房师的培训。

培训有理论课和实践课 。理论课三天,讲整个行业的发展、验房师的定义、操作流程以及职业操守等等。最后的考试,死记硬背也就过了。真正的学习是在实践之中 ,只有进入了那些大大小小的楼盘,才会看到各种意想不到的门道 。

我的第一堂实践课是在北京东四环的一个大型写字楼里,一套200平米的精装办公室 ,那也是我第一次看见精装房。这间办公室之前已验过一次,这次是来复验开发商的整改情况。我跟在三位验房师后面,主要是打打下手 ,用仪器测测房屋垂直度 、平整度 。

2006年之后 ,随着房地产市场的火热,中国的验房行业也在飞速发展。我入职不到一年,就验了400多套房。

那时候年轻 ,天天都在外面跑,北京当时地铁线路不多,我每天早早出门 ,提着大工具箱,倒三四趟公交车赶到某个小区 。

工作流程大体一样,穿好鞋套进门 ,给业主讲解服务流程与所需时间,接着依次对室内门窗、水电、暖通 、装修等事项的观感与使用功能进行检测,最后测量房屋的净使用面积 。

但房屋的建筑面积需要计算公摊部分和墙体厚度 ,这个我们就没有办法测。我们也验不了空气质量,地暖打压,更不能对房屋的结构性问题做破坏性检测。

一次验房至少两三个小时 ,中间不能休息 ,更像个体力活儿 。我曾经和四位同事一起验过一栋均价10万/平方米、面积400平方米的复式豪宅。从上午10点半到下午3点,验了整整4个半小时。

与别的验房师不同,我每验一套房子都会写验房日志 ,记录遇到的房屋问题和沟通技巧 。我验过各种精装修、毛坯房 、别墅和写字楼,查出来最多的是墙砖空鼓、墙面裂缝和洗菜盆漏水之类的问题。你随便说个北京的楼盘,我就能说出它大概的位置、价格和质量。

我印象最深的一套房 ,是2010年左右,在北京西三环验的一套400平米豪宅 。站在那套房子的窗前,满眼都是玉渊潭公园和中央电视塔的漂亮景色。

当时 ,是那位业主的顾问坚持让他买下那套房的。顾问是个老头,说这栋房的风水 、环境各方面都好,还建议“找专业验房师验一下房” 。现在这个房的价格从2000万翻倍涨到了5000万左右。我一直很感叹那个老头的精明与眼光。

验房师的工具            

为明星验房

验房师打交道最多的就是业主 ,地域、性别和职业不同,每个人对待房子的方式态度也不一样 。

比如,南方人比北方人心细 。我们验房后出具的报告上通常有上百条问题 ,南方人会揪着每个问题问我们“这个怎么回事 ” ,直到把所有疑惑全弄清楚了才罢休;北方人一看报告上密密麻麻都是字,没什么耐心细读,“赶紧整改吧” ,他会把验房报告直接给开发商,豪爽地说:“我看那玩意干啥,我也不懂。”

女士也会比男士更加心细。像我们验房 ,每发现一个问题就会贴上一个红色纸条做标示 。我遇到过一个女业主,验房时一直跟在我身后,我贴一个条子 ,她就拍一张照;我贴了几百个条,她也拍了几百张照片。

香港人和台湾人能达到半个验房师的水平,他们对房屋质量和生活水平是真心讲究。我们判断地面有没有空谷 ,一般是用棍子敲地面听声音,墙面实、声音闷,墙面空 、声音脆 。我有次遇到一个台湾业主也会这招儿 ,而且每块砖他都敲 ,发现问题也做标记,最后跟我说:“来,你验了哪些问题 ,我们汇总一下! ”

煤老板也是很讲究的一群人,他们讲究是因为有钱。有钱就有更多的生活经验,他们大部分人已经住过豪宅别墅 ,对于房子哪些地方存在问题非常敏感,在验房过程中也会对这些地方格外注意。

越有钱的人,维权意识越强 。我遇到过一个旗下有好几家公司的大老板 ,带着自家公司的律师去三环内的某个小区收房。那位律师随身携带所有的房屋合同,一项一项地对照合约看现场。

我们公司还有人验过明星的房子,名字不能说 ,因为都签了保密协议 。现场见不到本人,都是经纪人或者助理去。有一次,我们拿到一个项目的业主名单一看 ,上面的名字全认识 ,还有一两个那种最顶级的女明星,那套房子每平米20万,在北京某个CBD。

张磊正在验房中            

国标

验房师最重要的武器就是“标准” ,就像律师要背会所有的法律条文,我们要背各种建筑类规范标准 。

标准一般分为国家标准 、地方标准、企业标准 。一些行标、企标会比国家标准更严格。比如,国家标准允许毛坯房墙面的垂直度误差4毫米 ,而一些大的企业会要求房墙面垂直的误差仅限于3毫米。

我们最常用的标准为两个国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规》(GB 50210-2018)以及《住宅设计规范》(GB50096-2011) 。这两个标准对抹灰 、外墙防水、门窗、幕墙等工程都有规范。

这里面的字眼儿 、数字可能对一般人来说很难懂,却和房子的入住体验直接相关。

按照国家标准,窗户起码有三道密封 ,但验房时总会发现少了一道密封,所以有时候我们坐在家里、开着暖气,还是觉得屋里凉飕飕的 。

再比如 ,窗户和墙体之间需要打一圈耐候胶进行填充。我们验房时,常有耐候胶被漏打的情况。最后业主坐在家里,看窗户漏着水 ,却不知道为什么 。

还有些隐患直接和安全相关。一般家里卫生间会有个叫“等电位”的装置 ,一头把电线固定在金属出水口上,另一头连接盒子里的接线端子,这样业主在洗澡用水时 ,如果遇到电流通过出水口的情况,电线就会第一时间将电流引到别处,避免触电事故的发生。

我们验房总是发现 ,“等电位 ”虽然有,但接线端子的线却没有连接 。你常会读到一些业主在洗澡时被电死、或者打雷时在洗手间被电死的新闻,原因就在这里。

有次验房 ,我查验地暖分水器,碰到了分水管,突然感觉手麻麻的 ,像是被电了一下。

我立马取出感应电笔在周围测试,果然,地暖周边有大量的强电磁场 。我推测 ,固定螺丝打在了墙内预埋的电线上 ,从而造成了漏电 。最后,物业和施工方尴尬地承认了这个问题,当场进行了整改。

我们去验房 ,遇到最多的情况就是一家人特地选个周末,打扮得漂漂亮亮,开开心心去收房 ,结果一看到房子,心情骤降,“这房子就这样啊?”

这种心理落差 ,主要还是因为实物与买房看的样板间差距太大了。一个样板房造价如果是每平米五千块,实际房屋可能每平米只有两千块 。

很多样板间的墙体,做得很漂亮 ,但你根本不会发现,在墙角下有一行小小的字,“可能与实际不符”。精装修配套的家具也有猫腻 ,房屋合同上会明确电器的使用标准为“高端抽烟机方太或同等次品牌 ” ,但就是这个“或 ”,有太多的不确定性,开发商给自己留了很多余地。

属于我们查验范围内的质量问题 ,无论大小,我们都会一条不落地全部告知业主 。不在我们业务范围内的问题,我们会尽力给业主以建议。比如有时候会提醒他们买什么家具会更合适 ,洗衣机位置的大小和型号。

我们去验房的时候,总能看见各种业主维权的情景,激烈的时候 ,几十号业主拉着横幅举着牌子站在马路边,开发商直接把小区的入口封死了,找了很多戴着头盔的保安守在那 ,双方就这么对峙着 。

我还帮一位业主上庭做过证。那业主通过中介,买了套一千万的二手房,刚付了五十多万的首付和定金。他从另一个中介那得知 ,房主卖房是因为在装修过程中 ,发现房子存在很多质量问题 。我们验房后也证实,房屋顶面已经龟裂,阳台还有电插座在渗水 ,质量确实不好。

后期他和房东 、中介打官司,我上庭帮他作证,在法官的调解下 ,最终双方庭外和解。

钢管的威胁

我在验房的时候,也遭遇过被威胁的情况 。但威胁我们的不是开发商,而是施工单位的人 。

其实有些开发商是很欢迎验房师的。早点发现房屋问题、早点解决 ,对他们也有好处。而且问题整改是施工单位花钱,开发商不用花钱 。

对于质量把控较差的施工单位来说,验房师提的问题越多 ,他要花在整改上的钱就越多。验房师跟他们的利益直接相关,自然会被威胁。

2008年,我和四个同事一起去一个小区验房 。一进房间 ,看见客厅站着两个小年轻 ,我们起初没在意,照常打开工具箱准备验房。还是团队里的一个老师傅先发现了不对劲儿,说他们怎么手上拿着钢管啊 ,咱们好像摊上事儿了!

老师傅之前当过兵,临危不惧地把手表取下来,袖子一挽 ,准备硬干一场。那小年轻一看这架势,再数了数我们有五个人,有些怂了 ,赶紧打了个电话叫人 。很快,又有四五个人进了房。

这一行人想带着我们去地下室,我当时心里已经做好了挨顿打的准备。还好到了一楼 ,我们趁机反抗,跑了出来,但工具箱都被他们抢走了 ,报警后才找了回来 。

这都是十多年前的事情了。那时候房地产圈鱼龙混杂 ,有些企业“黑白通吃”。而且正是北京的交房高峰期,工期很紧,质量也难保证 。你跟施工单位查问题 ,他就会觉得是在找事 。

最近几年,这种事已经很少发生了。在验房过程中,可能刚看我们进去 ,好几个人、提着几个大箱子,觉得来势汹汹的,开发商没什么好脸色。但经过沟通 ,开发商就会意识到,验房师有可能会成为他们和业主之间的桥梁 。

比如业主看见房子失望了,脸色一沉 ,眼看就要大吵一架。我们就会出面做些疏导,“要不我们先验房?最后再看看到底有哪些问题?”

或者有时房屋墙壁出现裂缝,业主都会觉得这是很大的问题 ,立刻与开发商起争执。但如果裂痕只在表层 ,不是结构性的,其实问题并不是很大 。开发商这么解释,业主可能不信 ,通过我们讲出来,可信度就比较高。

更重要的是,我们不光会将房屋质量问题百分百告知业主 ,同时,也会提供整改建议。我们会讲解清楚哪些问题是一定要改的,哪些问题建议修改 ,哪些问题其实没有太大影响 。

这时候,开发商也会明白,验房师的工作不只是“挑刺 ”。

验房师通常会在现场进行标记            

红包

从2010年开始 ,陆续有开发商主动找我们公司验房。

最开始是因为客户投诉太多,有个开发商在北京中心地段的项目,前四期都有维权现象 ,甚至闹到了有业主去静坐的地步 。于是 ,第五期开发商找我们提前验房。

最早,我们只抽验几个样板间,开发商觉得效果好 ,就把整个楼盘都给我们检。后来,

发现有些验出来的“死病”已经无法整改,开发商干脆让我们在房屋的主体结构刚建完就介入 。

这样看来 ,我们像了干了一些房屋监理的活儿,他们也是以第三方的身份,负责房屋建设期间的监督和把控 。但就我的观察 ,有些监理的工作并不称职,施工单位的每笔付款都要经过监理签字,两方绑在一起 ,“收红包”的情况也就出现了。

我们作为验房师,也有遇到施工单位塞红包的情况,但有几种方法可以规避。

比如 ,我们允许地产商“钓鱼执法 ” 。可以自己找工程人员用红包试我们的验房师 ,试出一次有人收红包,我们会进行赔偿,后期的合作也没有了。另外 ,我们也会把“钓鱼执法”的事告诉员工,一经发现,立即开除。

曾经有个施工单位的人找我们领导 ,一到办公室,直接把2万块钱 、几条中华烟摆在桌上,让少挑点问题 。领导说:“你要再这样 ,我会查得更细致!” 还有一次,我们有位验房师到了项目现场,刚拿出记录本写问题 ,施工单位的负责人就往那个本子里塞钱。验房师推回去,对方又塞过来,验房师生气了 ,直接给开发商的工程部打了电话。

有些施工单位把塞红包当成常态 ,特别不理解地问我们,这么严格的查质量问题,不就是因为我们没给你上礼吗?听到这种问题 ,我总会觉得哭笑不得 。

有人可能会质疑,我们同时给开发商和业主验房,能做到一碗水端平么?

这事其实并不矛盾。帮开发商验房时 ,他们要的是最大化找问题。比如说一间房有100条问题,我们一定要全部都验出来 。这100条问题不用暴露出去,开发商内部知道后就会立刻进行整改。

开发商整改率基本上能达到80%。严格来说 ,你要是尊重我们验房师,我提出100条问题,你应该都整改完 ,不过实际还是会存在有些问题没法整改的情况 。比如厕所的门做小了,以至于业主只能买小尺寸的洗衣机 。这时候,开发商就会提前准备好和业主解释沟通 ,遗留问题不会特别严重。

前几天我们刚验了一套房 ,那个房子我们之前帮开发商验过,再去帮业主验时,我们还是有什么就说什么 ,照样验出了很多问题。

后来开发商高层跟我们说,“你们做第三方也太客观了吧,原先你们都查过 ,现在业主请你们验,你们还全提出来了? ”

我说,我们就是这样 ,你可以对比我们给业主的验房报告和之前给你的报告,如果里面有一个问题是我们之前没提出来的,可以罚我们 。

认可

对我们这个行业来讲 ,目前最大的问题,还是需要更多制度上的认可。

从2014至2016,国务院根据需要 ,取消了多项职业资格许可和认定事项。验房师因全国从业在册人数不足 ,相应的证书也被取消 。

由此,我们的验房报告没有法律依据,涉及法律纠纷的时候 ,只能作为参考。

我在为业主出庭时,法官问我,是不是在几时为某某在某处验过房子 ,验出了哪些哪些问题,我统统如实回答,结果对方律师就一句话 ,验房师的验房报告不具有法律效应。

但我仍旧相信这一行会越来越好 。因为在未来十年,房地产的关键词就是“质量”。

北京市有大量的小区已经进入衰退期,原先因质量问题埋下来的隐雷 ,早晚要在某个时间段爆发。墙砖脱落、产生裂缝、外墙外立面脱落,各种问题会不断出现 。今年我已经看到好几条外立面脱落砸车的新闻了,在未来 ,这种事会越来越多。

另外 ,随着房地产市场供需关系的改变,开发商卖房没那么强势了。以前,还没开盘就日光 ,现在是房子卖不出去,业主在挑开发商 。挑的是什么?就是质量 。

而且,未来房子会由期房转为现房。到时候 ,也不需要样板间,业主直接进现房考察,什么问题都遮掩不住。

前几天我刚听说 ,山东一所院校开设了房地产检测专业,学的就是验房 。在未来,这个行业肯定会有更大的空间和作用。


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